北京日报客户端 | 记者 潘福达
“个人房贷转经营贷，利率低、期限长、放款快”“疫情后‘转贷潮’来了，我可以帮您省很多钱”“降低购房成本和还款压力”……近期，部分市民接到了推销电话或推送文章，一些所谓的“贷款中介”宣称可以帮助个人购房者将高息房贷转为低息的经营贷款，大幅度减少利息支出，有购房者打起了“转贷”的主意。
经营贷置换房贷看上去“诱惑”重重，但暗藏风险。近期银保监会和多地银保监局紧急提示转贷风险，对于消费贷、经营贷违规流入房地产市场，银保监部门重拳出击，处罚违规银行。
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中介扎堆推销转贷业务
“现在贷款中介的营销这么露骨了吗？直接就把‘经营贷置换房贷’的宣传语贴脑门上了。”几天前，市民张女士接到了自称是工行信贷员的来电，上来就劝她转贷，利率能做到3.35%。
抱着好奇的心态，张女士添加了这位信贷员的微信，对方发来了一个算账的表格，转贷后利率为3.25%、贷款300万元的情况下，和买房按揭贷款30年相比，经营贷款30年可以省169万元。“我不可能给您赚169万元，但我可以给您省169万元，超过4.5%以上的按揭利率可以转化为3.35%左右。”对方几乎每条朋友圈都在推荐“房贷低息置换”。
没过两天，她所在的一个微信群里弹出了一篇贷款攻略文章，介绍了房贷转经营贷的各种操作细节。“为了换房，未来越来越多改善需求客户会加入经营贷置换高息房贷潮。”文章给出如此预判，还附上了咨询师的联系方式。
经营贷置换房贷是如何操作的呢？多位贷款中介的介绍大同小异，都是先借到“过桥资金”提前还清房贷，再将房产作为抵押物去申请经营贷。
具体来说，购房者结清房贷后，将房屋以个体工商户或企业法人、实控人、大股东的名义，抵押给银行。普通人在不是个体工商户或名下没有公司的情况下，就需要借助一些贷款中介提供的壳公司，入股成了借助壳公司最为常见的方式。而借来结清房贷的资金，通常被称为“过桥资金”。
贷款中介的营销文案
利差存在套利空间
何为经营贷？顾名思义，经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。经营贷是必须有经营才能申请的贷款，这几年，随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率（LPR）逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至不到4%的水平。
与之相比，北京地区二套房贷利率为2月LPR4.3%+105个基点=5.35%。当前经营贷利率要远低于存量房贷利率，这笔资金就存在流入楼市的套利空间，部分购房者愿意通过转贷的方式“铤而走险”，中介也能从中获利。
记者近日以购房人身份咨询了一家贷款中介业务员，详细了解转贷的操作流程。
“首先需要贷款人经营一家公司，要么您朋友有公司能给您加上股东，要么我们帮着收购企业。”这位业务员介绍，用户选择全款买房，自有资金不够可使用公司提供的过桥垫资，用新房本办理经营贷，顺利的话10天就能完成转贷，经营贷的利率最低能做到3.35%左右，比5.35%的二套房贷利率低了不少。
面对记者提出转贷存在风险的疑虑，对方表示：“我们合作的都是大银行，您只需要做到公司的确存在、按时还款就没问题。”这位工作人员打包票说，最近很多人都来办转贷，这几年没有出现过银行抽贷情况，“转贷没有风险”。
中介也能从转贷流程中获利。据其介绍，提供的过桥资金需要收取利息，购房者要交1万元办理收购壳公司的手续费，后期维护公司“运营”同样需要成本。
转贷风险不容忽视
转贷是否真正和中介口中宣传的一样没有风险？
“个人套取经营贷资金去购房，属于违规骗贷行为。”招联金融首席研究员董希淼提示，盲目加杠杆买房会加大个人和家庭债务负担和风险，也不符合“房住不炒”的基调。从宏观层面上看，房地产过度挤占金融资源，也会加大金融风险。
银保监部门近期多次发出提示。去年末，银保监会发布了关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示，提示消费者将房贷置换为经营贷的操作，隐藏着 违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。
银保监会表示，根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任， 不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。
在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行为 涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。此外，中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻；“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。
辽宁银保监局近日发布的风险提示称，违规转贷的做法存在四重风险，包括经营贷风险、信用贷风险、财务风险和个人信息泄露风险，提醒消费者增强风险意识，依法合规办理贷款、还贷业务；浙江银保监局也发布了提示，明确表示经营贷换房贷不是“馅饼”是陷阱。
值得关注的是，违规借贷者面临的重大风险之一来自银行抽贷，即提前收回贷款。2021年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少购房者收到过银行抽贷的通知。“一旦被抽贷，需要在极短时间内归还全部经营贷贷款资金。这笔资金往往规模较大，在这种情况下，就可能增加房贷贷款人短期资金周转压力。”中国光大银行金融市场部宏观研究员周茂华提示。
多位金融业内人士还提到，借壳公司可能会产生经营主体的维护费用等，都是房贷贷款人需要承担的。一旦经营贷利率在几年后进入上行周期，利率上升所带来的成本增加，也是房贷贷款人要负担的。
2021年初，北京、上海、广东以及深圳等多地银保监局先后发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。
近期，各地银保监局近期也已出手整治。银保监会近日通报严肃查处一批违法违规案件，“小微企业贷款资金被挪用于房地产领域”便是违法违规行为之一。江西银保监局、海南银保监局、辽宁银保监局近期披露的罚单中，都涉及消费贷或经营贷违规流入房地产市场的行为。
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